地図に残るスケールの大きい仕事ができると就活生からも人気の高いディベロッパー。
学生からの人気が高い一方で、採用人数も少ないため「狭き門」と言われることも多いです。
今回は不動産ディベロッパーについて、特徴や仕事内容をご紹介します。
2. 現状と今後の展望
3. 主な企業
目次
ディベロッパーについて
業界規模
業界全体の主な数字は以下の通りです。（平成27-28年）
業界規模 12兆3387億円 [24位/123業界]
伸び率 ＋7% [39位/123業界]
収益性 ＋7.4% [15位/123業界]
収益性（利益率）が高いので、不況に強く安定している業界と言えます。
平均収入 648万円 [40位/123業界]
手がける商品
次にディベロッパーは何を商品としているのでしょうか。不動産というと住宅のイメージが強いかもしれませんが、他にも様々なものを扱っています。
主な商品は、マンション、住宅、オフィス、商業施設、ホテル、ロジスティクス（物流施設） などがあります。
事業モデル
次に、不動産ディベロッパーの事業モデルについてです。規模が大きいため、一つの建物を作るためにいくつもの段階を踏みます。
① 企画（土地の取得、商品計画）
まずは開発する土地の取得を行います。信託銀行や不動産流通会社から土地の情報をもらい、どの土地をどれくらいの値段で買うか細かいリサーチを行います。
取得したい土地が決まったら、その土地の地権者との交渉をしていきます。 土地を取得したら、そこに何を建てるのか、どのような街づくりを行うかを企画します。その際、その土地に最適な建設計画を立てるため、周辺の状況やその土地の歴史まで、細かく調べていきます。
② 開発事業（建設作業）
どのようなコンセプトで街づくりを行っていくか、建物を建設するかを決めたら、具体的な開発に入っていきます。
設計業者と協力しながら、建物の設計や外観のデザインなどを決定しますが、実際に工事を進めるのは建設業者であるため、ディベロッパーは全体のコンセプトやスケジュールのマネジメントの役割を担います。
③ 営業（販売）
建設した物件を顧客に売ります。販売の際も市場のニーズをとらえ、販売や広告を行います。 住宅の場合は別会社への委託を行うことも多いです。オフィスビルの場合は、テナントの誘致などを行います。
④ 管理（資産価値の維持・向上）
建物はただ建てたら終了ではなく、その後も資産価値の維持・向上のために管理する必要があります。具体的には、建物が有効活用されているか、苦情は出ていないかなどのアフターフォローを行ったり、キャンペーン企画を実地したりします。
不動産ディベロッパーの特徴
① 大きさ・金額・時間のすべてにおいてスケールが大きい
一つのビルが出来上がるまでに、何億ものお金を動かし、完成するまでに10年以上かかることもあります。そのため、社会に長く大きな影響を与えるものを作り上げることができるのも魅力の一つです。
ただ長い時間がかかる分、自分が最初から最後まで携わることができるとも限りません。リレーのバトンパスのようなイメージで仕事をしている人もいるそうです。
② 様々な業界・業種の人と関わりながら仕事をする
建物を作るためには業種をこえた多くの人と協力する必要があります。 例えば、ゼネコン / 設計会社 / 行政 / 仲介会社 / 広告代理店 / ビルの管理会社 / 銀行・金融機関 / デザイナー などが挙げられます。
そのため、ディベロッパーに向いている人として「周りの人を巻き込める能力」がある人だと言われることも多いです。
ゼネコンとの違い
不動産業界では、よくゼネコンという言葉を聞きますよね。ディベロッパーとは何が違うのでしょうか。
ゼネコンとはGeneral Contractorの略で、実際に建物を建てる際の土木・建設工事を行う企業のことを指します。それに対してディベロッパーは、建設の前段階である建物や街づくりのコンセプトから企画・設計などを行います。
つまり、ゼネコンは川中から川下を担当し、ディベロッパーは川上を担っていると言えます。
川上：生産の段階。資源や材料など。
川下：消費者により近い段階。B to C産業など。
現状と今後の展望
①社会状況の変化
日本では未婚率も増加し、単身世帯向けの物件の需要が伸びてきています。また、少子高齢化の影響で高齢者の孤独化の社会課題もあり、コミュニティづくりの需要も高まっています。
②都内オフィスビル
実は最近、都内のオフィスビルの建設が多く行われています。これは、国がオリンピックに向けて「国家戦略特区」というものを定めたからです。
また、東日本大震災を機に、耐震性の基準が新しくなりました。それに伴って、基準を満たしていない建物の建て替えなども行われており、都市部の再開発が進められています。
③海外展開
国内は今後人口減少が進むと予想されるため、どこの企業も海外に目を向けています。
特に注目されているのが、不動産の好調が見られるアジアへの住宅建設、日本の投資家による対外不動産投資の割合も高い欧米へのオフィスビル建設です。ただ、現地の業界のやり方や顧客のニーズも日本とは異なるため、それぞれの国に対応した措置が必要となってきます。
主な企業
最後に実際の企業についてみていきましょう。
売上高が1兆7044億円（2016年度）と、業界最大規模を誇っています。東京・日本橋エリアの開発を行っており、「東京ミッドタウン」や「コレド室町」が有名です。賃貸や分譲、マネジメントなど、様々な事業をバランスよく行っているのが特徴です。
東京・丸の内エリアの再開発をしており、オフィスビル事業を中心に行っています。また、海外事業も積極的に行っており、ニューヨークやロンドン、アジア各国で事業を展開しています 住友不動産 営業利益率が20%と、他の企業に比べて高いことが特徴です。これは、値引きをせず時間をかけて売っていくというビジネスモデルによるものです。「六本木タワー」などが有名です。
マンションの「プラウド」などが有名な企業です。皆さんもCMを見たことがあると思います。その他にも、食をテーマとした都市型商業施設「GEMS」を展開するなど新たな取り組みも行っています。もともと財閥系から始まった企業ではないため、挑戦し続けるDNAが会社にあります。
例として挙げた企業の中では唯一の鉄道系です。他の不動産との違いは、「面」で開発するということです。つまり、ビルを単体で建てるだけでなく、東急線沿線を中心に街一体の開発を試みています。また、東急プラザや東急百貨店などの東急グループの強みも生かして事業展開を行っています。
また、他の業界から不動産に参入している例もあります。 例えば、映画でおなじみの東宝は、文化的な街づくりをコンセプトに事業を進めています。 他にも、アパレルと住宅メーカーがコラボした物件なども話題になっています。
いかがでしたか？少しでも不動産ディベロッパーについて知ることができたら嬉しいです。
参考文献
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